救市政策频出房价上涨“火力”够吗

今年9月份以来房地产成交量逐月攀升，目前维持高位运行态势。11月成交量已创今年以来新高。

利好政策最近频出，折射出决策层对于楼市的积极态度。进入11月，“去库存”连续在中央会议上被提及。政策持续发力，房地产业的舆论环境向好趋势也进一步加强，有专家直言，房地产市场出现拐点。政策吹来“暖风”，“救市”之战愈演愈烈，房价上涨的“火力”够吗？

“暖风”不断

11月10日，习近平主席在主持召开中央财经领导小组第十一次会议时，着重提出了化解房地产库存的问题。与此同时，李克强总理在国务院常务会议强调，要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。高层接二连三的“喊话”，正在表明实施多年处于长期打压状态的房地产市场政令，在库存暴增的压力下将发生转向。

对于房地产市场而言，2015年一整年政策都是利好的，先是2015年3月30日“二手房”新政出台，再到9月30日最低首付款比例调整不低于25%，10月8公积金异地贷款业务全面推行……政策的暖风不断地吹向房地产市场，购房者们新一轮的投资热情也被点燃。在北京中关村工作的张先生就是其中之一。

张先生2010年来到北京工作，2012年事业已经有所成就的他想要在北京购买一套房子。张生告诉记者：“那时我去看的楼盘二手房挂牌均价都已经涨到每平方米三万二了，加上一直没找到合适的房源，所以买房计划就‘搁浅’下来了。现在政策转向，不知道房价会不会重现2009年的暴涨局面？”

2009年，楼市正是在一系列政策刺激下，出现了房价飙涨的盛况。然而，当下房地产市场分化严重、土地成本高等问题凸显，楼市的基本面已经完全不同。政策不断吹来的暖风势必会使楼市回温，但是市场逐步回归的是自然调节，因此对楼市的促进作用或更加温和。

房贷环境宽松

房价的回暖绕不开的一个重要因素是“利率”。众所周知，信贷政策是左右房地产走势的重要一环，而真正影响信贷政策的还是利率。自2014年11月以来，央行进行了6次降息、5次降准。按照6次降息购房的基准利率来算，百万20年利息减少幅度高达22.57万。与此同时，居民住房抵押贷款快速增长，同比增幅高达19.9%。

自1996年启动个人住房贷款后，商业贷款的利率不断下调，目前房贷利率已经是史上最低。5年以上贷款基准利率从5次降息前的6.15%降至4.9%。以张先生为例，假如张先生贷款100万元购房，按照基准利率分30年还清，以等额本息方式进行还款，5次降息前，每月需要还款6353元，降息后每月还款5307元，月供减少1046元。可以说，正是日益宽松的房贷环境继续为楼市增温。

专家：房子很难涨

虽然整体形势是政策利好，楼市的回暖迹象不断显现，但是对于未来房价，市场仍然存在一定程度上的看空言论。

根据中国社会科学院最新发布的《住房发展研究报告2015—2016》显示，2015年商品住房销售接近2013年峰值，改善需求被大幅度释放。报告认为，一线城市的销售及价格会大幅增加，而三四线城市形势仍然严峻。

集美大学房地产研究所所长李友华教授表示，房地产行业经过十年的高速增长，现在已经从以前的卖方市场转入到买方市场。这个过程中，大部分三四线城市由于产业发展不够、公共资源配套不足，对周围人口的吸引力十分有限。再加上过去几年土地供应量实在偏大，因此现在三四线城市仍面临着相当大的去库存压力。

政策风标指向库存

由此可见，政策的暖风方向确定，并非是向着推动房价上涨“奔去”，真正想解决的还是“库存化”这块“顽冰”。

据国家统计日前发布的数据显示，2015年前8个月，中国住房库存面积总量达到4.29亿平方米，同比增长15.7%，仅10月末商品房待售面积就增至万平方米，同比增长14%。

具体方面表现，截至2015年10月底，35个城市新建商品住宅库存总量为万平方米，存销比为12.5，也就是说市场需要用12.5个月时间才能消化完这些库存。从全国市场上看，库存压力正在增大。

值得一提的是，一线城市已经连续10个月存销比低于12个月。三线城市10月份新增供应量为201万平方米，新增成交量为224万平方米，新增供应量小于新增成交量，库存自2011年以来，首次出现小幅下跌。但是随着三四线城市人口加速流动，人口和资源优势持续消失，库存压力仍然艰巨，不少二三线城市的政府正在通过缓慢市场化进程，如限制土地供应、防止开发过多新楼盘的方式缓解此状况。三四线城市房地产未来“去库存”化可谓任重而道远。

文章来源：《火力与指挥控制》 网址: http://www.hlyzhkzzz.cn/qikandaodu/2020/0914/385.html