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救市政策频出房价上涨“火力”够吗(3)
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摘要:张先生2010年来到北京工作,2012年事业已经有所成就的他想要在北京购买一套房子。张生告诉记者:“那时我去看的楼盘二手房挂牌均价都已经涨到每平方
张先生2010年来到北京工作,2012年事业已经有所成就的他想要在北京购买一套房子。张生告诉记者:“那时我去看的楼盘二手房挂牌均价都已经涨到每平方米三万二了,加上一直没找到合适的房源,所以买房计划就‘搁浅’下来了。现在政策转向,不知道房价会不会重现2009年的暴涨局面?”
2009年,楼市正是在一系列政策刺激下,出现了房价飙涨的盛况。然而,当下房地产市场分化严重、土地成本高等问题凸显,楼市的基本面已经完全不同。政策不断吹来的暖风势必会使楼市回温,但是市场逐步回归的是自然调节,因此对楼市的促进作用或更加温和。
房贷环境宽松
房价的回暖绕不开的一个重要因素是“利率”。众所周知,信贷政策是左右房地产走势的重要一环,而真正影响信贷政策的还是利率。自2014年11月以来,央行进行了6次降息、5次降准。按照6次降息购房的基准利率来算,百万20年利息减少幅度高达22.57万。与此同时,居民住房抵押贷款快速增长,同比增幅高达19.9%。
自1996年启动个人住房贷款后,商业贷款的利率不断下调,目前房贷利率已经是史上最低。5年以上贷款基准利率从5次降息前的6.15%降至4.9%。以张先生为例,假如张先生贷款100万元购房,按照基准利率分30年还清,以等额本息方式进行还款,5次降息前,每月需要还款6353元,降息后每月还款5307元,月供减少1046元。可以说,正是日益宽松的房贷环境继续为楼市增温。
专家:房子很难涨
虽然整体形势是政策利好,楼市的回暖迹象不断显现,但是对于未来房价,市场仍然存在一定程度上的看空言论。
根据中国社会科学院最新发布的《住房发展研究报告2015—2016》显示,2015年商品住房销售接近2013年峰值,改善需求被大幅度释放。报告认为,一线城市的销售及价格会大幅增加,而三四线城市形势仍然严峻。
集美大学房地产研究所所长李友华教授表示,房地产行业经过十年的高速增长,现在已经从以前的卖方市场转入到买方市场。这个过程中,大部分三四线城市由于产业发展不够、公共资源配套不足,对周围人口的吸引力十分有限。再加上过去几年土地供应量实在偏大,因此现在三四线城市仍面临着相当大的去库存压力。
政策风标指向库存
由此可见,政策的暖风方向确定,并非是向着推动房价上涨“奔去”,真正想解决的还是“库存化”这块“顽冰”。
据国家统计日前发布的数据显示,2015年前8个月,中国住房库存面积总量达到4.29亿平方米,同比增长15.7%,仅10月末商品房待售面积就增至万平方米,同比增长14%。
具体方面表现,截至2015年10月底,35个城市新建商品住宅库存总量为万平方米,存销比为12.5,也就是说市场需要用12.5个月时间才能消化完这些库存。从全国市场上看,库存压力正在增大。
值得一提的是,一线城市已经连续10个月存销比低于12个月。三线城市10月份新增供应量为201万平方米,新增成交量为224万平方米,新增供应量小于新增成交量,库存自2011年以来,首次出现小幅下跌。但是随着三四线城市人口加速流动,人口和资源优势持续消失,库存压力仍然艰巨,不少二三线城市的政府正在通过缓慢市场化进程,如限制土地供应、防止开发过多新楼盘的方式缓解此状况。三四线城市房地产未来“去库存”化可谓任重而道远。
房价走向何方?
2015年下半年以来,房地产市场明显回暖。根据相关数据显示,2015年11月30个典型城市新建商品住宅成交面积为2169万平方米,环比增长4.4%,同比增长17.1%。今年9月份以来成交量逐月攀升,目前维持高位运行态势。11月成交已创今年前11个月新高。楼市回暖迹象明显,未来会持续吗?
中国人民大学国际关系学院教授邹琳华认为,2015年一线城市住房销售加速,房价快速上涨,部分城市如深圳涨幅惊人。这也使一线城市房价上涨的能量得以提前释放。2016年一线城市楼市可能难以再有很好的表现,房价总体将稳中有降或先升后降。但由于宏观政策的支持,购房政策环境极为宽松,融资成本较低,房价不会出现硬着陆。
三四线城市及部分二线城市仍以去库存为主,房价相对稳定或有所下降。三四线城市面临着住房库存水平高、常住人口老化严重、产业结构转型困难、需求增速较低等问题,部分二线城市也将面临类似不景气问题。降价走量将仍是三四线及部分二线城市2016年的主线。具体到不同的城市,房价可能小幅上涨或下跌。
文章来源:《火力与指挥控制》 网址: http://www.hlyzhkzzz.cn/qikandaodu/2020/0914/385.html
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